[타임뉴스=우장기 기자] 정부가 지난 12일 민간택지 분양상한제 10월 시행을 발표한 가운데, 재건축 관리처분계획 인가가 끝난 재건축조합들은 '사유재산권 침해'라고 주장하며 강력 반발하고 있다. 

오는 10월부터 투기과열지구에 분양가 상한제를 적용할 수 있다는 정부 발표가 나온 이후 재건축과 신축 아파트 가격이 사뭇 다른 양상을 띠고 있다.

18일 부동산114에 따르면 지난주 서울의 집값은 0.02% 올라 전주 상승 폭(0.04%)에 미치지 못했다. 

분양가 상한제를 앞두고 매수자들이 관망세를 보이면서 재건축 추진 아파트단지의 상승세가 둔화한 영향이라고 부동산114는 분석했다.

재건축 아파트 가격은 0.02% 오르면서 전주보다 상승 폭이 0.07%포인트 낮아졌다.

서울 송파구의 대표적인 재건축 단지인 잠실주공5단지는 전용면적 82㎡가 지난달 21억1425만원에 거래됐지만, 현재 호가 21억원을 밑도는 매물이 여러건 나와 있다.

재건축 추진 단지인 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡는 지난달 초 19억7000만∼19억9000만원에 거래됐지만, 현재 호가가 18억7000만원까지 내려간 물건이 나온 상황이다.

반면 준공 5년 이하의 신축아파트는 지난주 0.05% 올라 오름폭이 전주보다 0.04%포인트 상승한 것으로 조사됐다.

2016년 7월에 준공한 서울 영등포구 대림동 신대림신동아파밀리에2차는 당국의 분양가 상한제 발표 직후인 13일 전용면적 84㎡ 매물이 역대 최고가인 7억6800만원에 거래됐다. 약 한 달 전에 나온 비슷한 물건이 7억3000만원에 거래된 것보다 3800만원 오른 금액이다.

2015년 9월에 준공한 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스1단지는 전용면적 84㎡가 지난달 26억원에 매매됐으나 현재 26억5000만∼28억원에 시세가 형성돼있다.

다른 투기과열지구인 성남시 분당구도 상황은 비슷

2021년 6월 준공 예정인 판교더샵퍼스트파크 전용 114㎡의 분양권은 지난달 29일 11억1250만∼11억2370만원에 매매됐지만, 8일 11억6410만원에 거래되더니 분양가 상한제 발표 이후인 16일에는 12억3490만원까지 매매가격이 급등했다.

전문가들은 분양가 상한제로 재건축 단지의 수익성 악화와 사업 추진 일정 연기, 신규 아파트의 공급 위축이 불가피할 것이라는 전망에 무게가 실리면서 집값에 영향을 미치고 있다고 말한다.

'분양가 상한제' 재건축 수익성↓, 사업추진 연기 가능성 높아…신규 아파트 공급 위축 불가피

국토교통부가 내놓은 '민간택지 분양가 상한제'에서 가장 눈에 띄는 대목은 전매제한을 최대 10년까지 늘린 규제책이다. 9.13부동산 대책 이후 안정세를 보이다 최근 다시 꿈틀거리는 서울 집값과 고분양가를 잡기 위한 후속 조치로 풀이된다.

공공아파트에만 적용하던 분양가 상한제를 민간 아파트로까지 확대하면서 과도한 시세차익을 차단하기 위한 포석이자, 실수요자의 집값 불안 심리를 진정시키기 위한 신호로 해석된다.

정부가 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위한 일관성 있는 정책 기조 유지 의지를 재차 강조했다는 평가다. 

정부는 과도한 시세차익을 막기 위해 전매제한 기간을 최대 10년까지 확대하기로 했다. 현재 투기과열지구 내 민간 아파트의 분양권 전매제한기간은 3~4년인데, 최장 10년까지 확대키로 했다.

또 수도권 공공 주택에만 적용된 거주의무기간을 민간 아파트에도 도입하는 방안도 추진할 계획이다. 

당국은 전매제한 기간을 늘리면 시세차익을 얻는 이른바 '로또 청약'을 사전에 막을 수 있다고 하지만, 벌써부터 실효성에 의문을 제기하는 목소리가 나오고 있다. 전매제한을 늘리는 것으로 청약 과열 심리를 잠재우기에는 역부족이라는 견해가 적지 않다.

우선 '당첨만 되면 결국 오른다'는 학습효과가 가장 큰 걸림돌이다.

판교 청약 광풍이 대표적 사례다. 과거 사례를 비춰볼 때 앞서 같은 분양가 상한제를 적용했던 판교의 청약 과열과 이후 집값 상승을 막지 못했다.

2006년 판교의 전매제한이 10년이었지만, 청약 과열을 넘어 청약 광풍을 빚었다. 예상대로 전매제한이 풀린 뒤 집값이 2배 이상을 뛰었다.

이명박 정부 때 추진한 강남구 세곡동 보금자리주택도 유사

2009년 당시 전용면적 59㎡ 아파트 분양가가 2억2000만원이었다. 6년 전매제한 기간이 끝나자 6억3000만원에 거래되는 등 계속 뛰더니 현재 시세는 9억4000만원에 달한다. 서민 주거를 안정시키겠다는 당초 취지가 무색해졌다.

저렴하게 공급되는 분양가 상한제 적용 아파트가 주변 시세를 낮추는 게 아니라 도리어 주변 집값을 따라가는 모양새다. 전매제한을 10년으로 늘려도 청약 과열이나 집값 상승이 과거처럼 되풀이될 것이라는 전망이 우세하다.

"정부에서 분양가 강제로 짓누를 시 '로또 청약' 단지만 양산"…시세차익 강제 환수? '글쎄'

일각에선 분양가를 강제로 누르면 '로또 청약'만 양산할 것이라는 관측이 나오고 있다.

무엇보다 주변 시세보다 20~30% 저렴하게 분양하다보니 로또 청약 부작용 가능성이 더 커진다는 얘기다. '당첨만 되면 수억원대 시세차익이 생긴다'는 투기심리가 꿈틀거릴 가능성도 배제할 수 없다.

주택시장에선 ‘채권입찰제’나 ‘초과이익환수제’ 등이 대안으로 거론되고 있지만, 정부는 '분양가 상한제를 시행해도 부동산시장이 불안해지면 추가 조치를 취할 수도 있다'는 원론적인 입장만 표하고 있다.

지난11일 오전 서울 송파구 잠실5단지 주공아파트 모습.

채권입찰제는 민영 아파트를 분양받을 때 분양예정가격이 인근 아파트 가격과의 차이가 30% 이상 발생할 경우 이 차액을 채권으로 흡수하는 제도이다.

초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도이다.

분양가 상한제의 실효성을 높이고, ‘로또 청약’을 막기 위해서는 공급 확대가 필요하다는 지적이다.

국토부 관계자는 "일각에서 공급 위축 등을 우려하는 시각이 있지만, 과거 일괄적인 적용과는 달리 정량적인 요건을 충족하는 지역을 대상으로 선별적으로 적용하도록 제도를 적용해 다른 측면이 있다"며 "공급 위축 등에 대비해 앞서 발표한 수도권 공공택지 30만가구 공급 대책 등을 조기화하는 방안을 추진하고 있다"고 밝혔다.

일각에서는 초기 재건축 단지 호가가 떨어지면 매수에 나서겠다는 움직임도 포착되고 있다.

분양가 상한제로 공급이 줄어 집값이 더욱 상승한 시점에 재건축에 들어가면 향후 큰 차익을 얻을 수 있다는 기대감 때문이다.

다만 재건축은 단기간 내 매수·매도를 반복하는 게 아닌 장기적인 투자 관점으로 접근해야 실익을 거둘 수 있어 이같은 기대감이 실제 거래로 이어질지에 대해선 의견이 분분한 상황이다.