[대전타임뉴스=홍대인 기자] 주택도시보증공사(이하 HUG)가 주택유형별 주택가격을 산정할 때 최우선으로 적용해온 ‘감정평가금액’의 평균 부채비율이 95.5%로 나타나 채권 회수가 어려울 수 있다는 경고가 나왔다.

국회 국토교통위원인 박영순 국회의원(더불어민주당·대전 대덕구)은 HUG로부터 제출받은 ‘주택가격 산정기준 별 평균 부채비율’ 자료를 분석한 결과 2021년 실제 보증이 취급된 주택의 평균 부채비율은 감정평가금액의 95.5%로 평균 부채비율 74%보다 훨씬 높게 나타났고 다음으로 매매거래가액 84.5%, 공시가격 79.8%, KB시세‧부동산테크 69.3%, 기타 71.3%로 나타났다고 밝혔다.

(HUG 주택가격 산정기준 별 평균 부채비율, ’21.9월 기준, 단위 : %, HUG 제공)

구 분	2019년	2020년	2021년
감정평가	79.1%	86.3%	95.5%
매매거래가액	78.6%	81.3%	84.5%
공시가격	75.7%	79.2%	79.8%
KB시세/부동산테크	71.3%	71.4%	69.3%
그 외	73.4%	73.1%	71.3%
평 균	72.9%	74.4%	74.0%

예를 들어 주택 1채의 가격이 1억원이고 다른 근저당 설정이 없다고 가정할 때, ‘감정평가금액’의 경우에는 전세보증금이 9,500만 원 수준이고, ‘KB시세’의 경우에는 약 7,000만 원 수준이라는 것이다.

문제는 이렇게 비율 차이가 벌어진다면 대위변제가 발생했을 경우 ‘감정평가’로 담보가치를 산정한 물건은 다른 기준에 의해 발급한 물건에 비하여 채권 회수가 어려울 가능성이 높다는 것이다.

이에 대해 박 의원은 “만약 전세보증금 1억인 물건이 경매가 진행되었을 경우 낙찰율 90%로 9,000만 원에 낙찰되었다면 HUG에서 우선 적용하는 ‘감정평가금액’의 주택산정가격이 낙찰금액보다 많기 때문에 회수액이 부족해지게 되는 결과가 나오게 된다"며 “HUG 보증의 기준으로 삼는 ‘주택유형별 주택가격 산정기준’에 대한 우선순위의 재검토가 필요해 보인다"고 말했다.

(HUG 연도별 ‘감정평가인 건’ 전세보증금반환보증 대위변제 현황, 주택도시보증공사 제공)

구 분		‘18	‘19	‘20	‘21.9월
변 제	건수	3건	8건	24건	21건
	금액	6억	16억	48억	47억

HUG는 현재 주택유형별로 주택가격 산정방식을 세분화하여 운영 중인데 보증신청인인 임차인이 감정평가 수수료를 부담할 경우 아래 기준에도 불구하고 감정평가금액을 1순위로 적용하고 있다.

(HUG 주택가격 산정방식, 1,2,3..., 순차적용, 주택도시보증공사 제공)

구분	아파트·오피스텔	연립·다세대	단독·다중·다가구
1	.감정평가금액	.감정평가금액	.감정평가금액
2	.KB부동산 시세 (선택적용) .한국부동산원 부동산테크 시세	.공시가격 150%	.1년 이내 매매가격
3	.공시가격 150%	.1년 이내 매매가격	.공시가격 150%
4	.1년 이내 매매가격	.토지공시지가와 건물 시가표준액 합의 150%	.토지공시지가와 건물 시가표준액 합의 150%
5	.분양가격의 90%
6	.토지공시지가와 건물 시가표준액 합의 150%

임차인 보호를 위한 HUG의 전세보증금반환 보증실적은 최근 급속도로 증가하여 작년 약 37조 원이었고, 올해도 8월말 기준 34조 원으로 큰 폭의 증가가 예상된다.

(HUG의 전세보증금반환 보증실적, 단위 : 건, 억원, 주택도시보증공사 제공)

구 분	‘19년		‘20년		‘21년.8월
	건수	금액	건수	금액	건수	금액
보증실적	156,095	306,444	179,374	372,595	155,425	342,464

이와 함께 HUG의 ‘전세보증금반환보증 다주택채무자 대위변제는 2021년 8월 기준 2,200세대에 약 4,325억 원을 변제했으나 미회수금액이 약 3,614억 원에 달해 회수율은 16.4%(약 711억원)에 그치고 있다. 미회수금액도 ‘21년 3월 2,478억 원에서 8월 3,614억 원으로 5개월 사이 1,136억으로 크게 늘어났다. 미회수 금액에 대한 특단의 대책이 필요해진 상황이다.

(HUG 전세반환보증 다주택채무자 대위변제 및 회수현황, ‘21.3월, 8월말 기준, 주택도시보증공사 제공)

채무자	변 제		회 수
	세대수	금액	회수금액	회수율	미회수금액
‘21.3월	1,518 세대	약 2,920억	약 452억	15.0%	약 2,478억
‘21.8월	2,200 세대	약 4,325억	약 711억	16.4%	약 3,614억

박영순 의원은 “HUG의 보증심사에서 감정평가금액을 우선 적용하기 때문에 채무상환 능력이 떨어지는 다주택 임대인들이 악용할 가능성이 높아질 수 있고, 극단적으로 담합을 통해 부동산 가치를 터무니없이 끌어올려 임차인을 기만할 가능성도 있다"고 지적하고 “이러한 문제는 전셋값 상승에까지 영향을 줄 수 있어 한국부동산원 부동산테크나 KB시세보다 감정평가금액을 우선 적용해온 관행에 대해 재검토해볼 필요가 있다"고 말했다.