한은 대전세종충남본부 보고서 “충남 PF 단기물 리스크 주의”

[대전타임뉴스=홍대인 기자] 한국은행 대전세종충남본부는 「충남지역 부동산PF 리스크 평가」 보고서를 통해 충남지역 부동산PF 유동화증권 발행잔액이 2025년 말 2.3조원으로 증가한 가운데, 단기물과 비우량물 비중이 높아 차환 및 유동성 리스크에 대한 점검이 필요하다고 밝혔다.

보고서는 주택가격 하락과 미분양 적체 등 충남 부동산시장 부진이 PF 리스크 요인으로 작용하고 있다고 분석했다.

한국은행 대전세종충남본부는 19일 발표한 조사연구 보고서에서 충남지역이 부동산시장 부진과 건설사 자금사정 악화가 겹치며 부동산PF 잠재 리스크 점검 필요성이 커졌다고 밝혔다.

이번 평가는 지역별 PF 대출 자료가 충분히 공개되지 않는 한계를 고려해 PF 유동화증권 공시자료와 자산유동화계획, 신용평가사 평가보고서 등을 종합 분석해 이뤄졌다.

보고서에 따르면 충남 아파트가격은 2022년 3월 고점 이후 하락세를 이어가고 있다. 2025년 11월 기준 충남 아파트가격은 2022년 말 대비 6.0% 하락했으며, 홍성(-20.7%), 당진(-11.4%), 계룡(-9.3%), 아산(-8.3%)의 하락폭이 상대적으로 컸다. 천안은 같은 기간 5.1% 하락했으며, 2025년 1~11월 하락률도 2.3%로 충남 평균(1.2%)을 웃돌았다.

미분양주택은 천안·아산을 중심으로 높은 수준을 유지하고 있다. 충남 미분양주택 수는 2025년 1~11월 월평균 5095호로 2021~2022년 평균 대비 두 배 이상 증가했다. 준공 후 미분양 역시 2025년 11월 2142호로, 2022년 말 대비 4배 가까이 늘어난 것으로 나타났다.

상업용 부동산 시장도 부진이 이어지고 있다. 2025년 3분기 기준 충남 오피스 공실률은 13.8%로 전국 평균 8.9%를 상회했다. 같은 기간 투자수익률은 0.2%로 전국 평균 1.4%를 크게 밑돌았으며, 자본수익률은 -0.4%로 마이너스를 기록했다.

부동산PF 유동화증권 발행잔액은 2025년 말 2.3조원으로 2022년 말 대비 약 50% 증가했다. 전국 대비 비중도 같은 기간 3.4%에서 4.4%로 상승했다. 시군별로는 천안이 4037억원 늘어 증가폭이 가장 컸고, 보령과 아산, 당진·서산도 증가세를 보였다.

용도별로는 아파트와 오피스텔 등 주거시설 중심의 발행이 확대됐다. 주거시설용 유동화증권 비중은 2022년 말 66.6%에서 2025년 말 79.8%로 높아졌다. 사업단계별로는 부실 위험이 상대적으로 높은 브릿지론 비중이 1.7%로 전국 평균보다 낮은 수준을 유지했다.

다만 보고서는 구조적 리스크 요인으로 단기물과 비우량물 비중을 지목했다. 2025년 말 충남 PF 유동화증권의 단기물 비중은 84.1%로 전국 평균과 비수도권 평균을 모두 상회했다. 단기물 비중이 2023년 이후 전국적으로는 감소한 반면 충남에서는 상승해 차환 리스크가 확대될 가능성이 있다고 분석했다.

신용등급 측면에서도 비우량물 비중이 높았다. 충남 단기 유동화증권 가운데 A1 등급 미만 비우량물 비중은 32.3%로 전국 평균의 두 배 수준에 달했다. 이들 비우량물은 주로 천안·아산 지역의 대단지 아파트와 생활형 숙박시설 개발사업과 연관된 것으로 파악됐다.

부실PF 사업장 정리 지연도 리스크로 제시됐다. 2025년 말 기준 충남지역에서 민간 매각을 추진 중인 부실PF 사업장은 18곳, 감정평가액 기준 9258억원 규모로 집계됐다. 이 중 8개 사업장, 2250억원 규모는 6개월 이상 매각이 지연된 상태다.

신용보강 구조에서는 건설사 의존도가 높은 것으로 나타났다. 충남지역 PF 유동화증권의 건설사 신용보강 비중은 37.2%로 전국 평균을 웃돌았다. 다만 보고서는 신용보강을 제공하는 시공사가 전국구 대형 건설사 중심으로 구성돼 있어, 지역 건설업계 부실이 PF 전반으로 확산될 가능성은 제한적이라고 평가했다.

한국은행 대전세종충남본부는 충남지역 부동산PF가 주거시설 중심이고 브릿지론 비중이 낮아 전반적인 리스크 수준은 비교적 낮다고 평가했다.

다만 단기물과 비우량물 비중이 높아 차환 및 유동성 리스크에 대한 지속적인 점검이 필요하며, 부실 사업장 정리와 미분양 관리가 금융당국 정책과 연계해 이뤄져야 한다고 밝혔다.

<참고>

이 보고서의 내용은 한국은행의 공식 견해가 아니라 작성자 개인의 견해로 작성자는 한국은행 대전세종충남본부 기획금융팀 조광래 과장과 서수경 조사역이다.