생활경제
강남 집값 '꿈틀'대자… 정부·서울시, 재건축 또 단속 단속만이 능사일까?
서승만 기자 smseo67@naver.com
기사입력 : 2019-06-21 18:01:03

[타임뉴스=서승만 기자] 2018년 작년 상반기에 정부가 치솟는 강남 집값을 잡기 위해 시장 단속을 강화하겠다고 나섰지만 장기적 효과는 없을 것이라는 중론도 만만치 않았다.

강남의 한 공인중개사는 "규제를 하면 할수록 규제가 안정적인 지역의 집값만 더 오르게 부추기는 꼴"이라며 "이러한 규제들이 오히려 집값 안정화 효과는 커녕 시장경제를 더 혼란시킬 수 있다"고 우려했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 지속적으로 감시하겠다는 불법 단속의지를 표명했다는 데는 의의가 있지만, 과거와 달리 불법 중개행위 등이 많지않아 국세청 조사도 큰 효과가 없을 것" 이라며 "이러한 정부의 정책과 단속등이 단기적 진정 효과는 있겟지만 장기적으로는 오래가지는 않을 것으로 보인다"고 전했다.

건드릴수록 높아지는 강남 집값...정부 단속만으로는 잡히지 않았다는 것이 분명해졌다.

서울 강남권을 중심으로 집값이 꿈틀거리기 시작하자 정부와 서울시가 강남권 재건축 조합을 긴급 점검하고 나섰다. 정부의 강남 재건축 조합 점검은 지난해 9월 초 이후 9개월만에 처음이다.

지난해 전 김동연 경제부총리 주재로 강남부동산 대책회의가 열렸던 장면
20일 정비업계에 따르면 국토교통부와 서울시는 서초ㆍ송파ㆍ중구 등 3개 구청에 '정비사업 조합운영 실태 합동점검' 협조 공문을 발송하고 주요 사업지의 운영실태를 특별 점검하고 있다. 대상지는 강남권 재건축 대어로 꼽히는 서초구 잠원동 신반포 4지구와 송파구 신천동 미성ㆍ크로바, 강북 대표 재개발 사업장인 중구 신당8구역이다. 사업장 모두 다른 정비 과정을 밟고 있지만 분양 이전의 사업장들로 향후 일대 매매ㆍ전세시장에 적지 않은 영향을 줄 곳들이다.

재건축ㆍ재개발 등 정비사업 조합에 대한 정부와 서울시, 자치구의 합동점검은 지난해부터 시작됐다. 반포주공1단지 3주구, 대치쌍용2차, 개포주공1단지, 흑석9구역 등을 시작으로 운영실태 점검 후 부적격 사례를 적발하고 수사의뢰에 나선 바 있고 올해는 지난달 강북권을 대상으로 점검을 진행했다. 서울 집값이 요동치는 상황을 틈타 강북권 정비사업장들까지 무리하게 정비 속도를 높여 문제가 발생했다는 이유다.

이번 점검은 강남권 재건축 시장에 초점을 맞춘 게 특징이다. 강남권 재건축 조합에 대한 점검은 지난해 9ㆍ13 대책 발표 직전 실시한 바 있다. 이번 대상지로 꼽힌 신반포4지구는 사업비만 1조원이 넘는 강남 대표 재건축 단지다. 잠원동 60-3 일대 한신8ㆍ9ㆍ10ㆍ11ㆍ17차, 녹원한신, 베니하우스빌라 등 7개 아파트 2898가구와 상가 2곳을 묶는 정비사업으로 역사상 가장 큰 통합재건축 단지로도 꼽힌다. 하지만 조합원간 이견으로 소송 등이 이어져 합동점검반은 조합 운영 과정과 소송 관련 문제들을 다시 한번 점검할 방침이다. 실제 신반포4지구는 재건축초과이익환수제를 피하며 사업성을 크게 높였지만 공사비 증액 논란으로 총회결의 무효소송 외 인근 아파트 단지와 공용부지 소유권 이전 등으로 갈등을 겪고 있다.

지난해 7월 관리처분인가를 받아 이미 이주가 마무리 중인 미성ㆍ크로바도 강남권 대표 재건축 단지 중 하나다. 미성타운아파트 9개동 1230가구와 크로바맨션 2개동 120가구 등 총 1350가구를 재건축해 2000여가구의 새 아파트를 짓는 사업으로 지난해부터 이주만으로도 잠실권역 일대 전세 시장에 큰 영향을 줬다. 이곳 역시 소송 등 조합원간 이견이 적지 않다. 합동점검반은 이들이 제기한 시공사 선정 과정에서의 불법 사례가 실제로 일어났는지 집중 검토할 방침이다.

나머지 신당8구역은 강북권 재개발 사업이지만 올 상반기 정비사업 시장에서 시공권을 놓고 가장 관심이 집중됐던 곳이다. 지난 4월 시공사 선정을 마쳤지만 최근 일부 조합원들이 서울시와 자치구 등에 조합 운영 과정에서 문제가 있다며 별도의 점검을 요청해 이번 대상에 올랐다.

시장에서는 이번 점검이 최근 꿈틀대는 강남권 재건축 시장을 견제하려는 조치로 해석한다. 실제 서울 아파트 값은 지난주 기준 30주만에 상승 전환했다. 박원순 서울시장이 지난 12일 서울시의회 시정질의에서 "(강남권)재건축이 허가돼 진행되면 과거 있었던 부동산 가격 상승이 우려된다"며 불가 입장을 강조했음에도 시장은 움직였다.

합동점검반은 오는 28일까지 예정된 현장점검 기간 동안 조합원간 이견을 청취하는 것은 물론 ▲예산수립ㆍ집행 절차 ▲결산ㆍ결산보고 절차 ▲총회 등 회의 개최 정족수ㆍ의결정족수 적정성 ▲대금지급 과정 ▲계약서 및 의사록 통지 여부 등 운영실태 전반을 꼼꼼하게 점검한다는 방침이다. 3개팀 총 25명이 나눠 투입될 예정으로 점검 결과에 따라 수사 의뢰에도 나선다. 합동점검반 관계자는 "재건축, 재개발 조합들의 투명한 운영이 이뤄져야 조합원과 분양자, 일대 시장에도 부작용이 발생하지 않는다"며 "앞으로도 문제가 제기되는 사업장은 자치구 등과 협의해 면밀히 검토할 방침"이라고 밝혔다.

서울 집값, “더 내린다” vs “공급부족으로 상승”

이번 주 서울 아파트값이 32주 연속 하락세를 나타내고 있습니다. 하지만 강남 4구 집값이 마이너스에서 보합으로 전환하면서 집값이 바닥을 찍은 게 아니냐는 목소리도 나오고 있다.

여기에 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 후분양을 선택하는 단지들이 늘면 공급부족이 일어나 결국 집값이 오를 거란 게 상승론자들의 논리다. 반면 하락론자들은 집값이 오르지 않는 상황에서 꼬박꼬박 대출이자를 갚아나가야 하는데다 보유세 등의 세금을 계속 내야하다 보니 다주택자나 갭투자자들이 집을 내다 팔 것이란 전망을 내놓고 있다. 시장에 물량이 풀리면 집값이 내린다는 얘깁니다. 누구 말이 맞을까

집값 상승론자들이 내놓은 근거 다양

집값이 10년 주기로 오를 거라는 10년 주기설도 있고요. 수십년 장기로 봤을 땐 집값이 우상향 곡선을 그리니 결국 오를 거라는 얘기고요. 최근엔 공급부족에서 집값 상승 요인을 찾기도 한다.

최근 주택도시보증공사는 고분양가가 나오는 걸 막기 위해 1년내 분양단지의 분양가를 넘지 못하게 하는 등 분양가 규제에 나섰다.상황이 이렇자 서울 재건축 단지 일부에선 지금 분양하지 말고 어느 정도 공사가 진행된 2년 뒤쯤 분양하는 후분양 카드를 꺼내들고 있다.
실제 서울 삼성동 상아2차 아파트를 재건축해 짓는 래미안 라클래시 단지가 지난 19일 이사회에서 후분양을 결정했다.

서초동에선 무지개 아파트가 후분양을 검토하고 있다. 이 단지 재건축 조합은 분양보증 심사기준이 적용되는 오는 24일 이전에 분양보증을 받지 못할 경우 후분양 할 것으로 예상된다. 업계에 따르면 반포·방배·잠원동의 재건축 단지들도 후분양을 검토하고 있다

공급 예정물량조사로 보면 올해 얼마나 공급되는 것인가?사실 집지을 땅이 부족한 서울은 대부분 정비사업으로 공급된다고 보면 이들 단지들이 후분양으로 돌아서면 그만큼 공급이 줄어든다고 볼 수 있다. 부동산 정보업체에 따르면 올해 서울에서 재건축이나 재개발 예정인 단지는 45곳에서 총 6만6,281가구가 공급될 것으로 나타났다.

우선 1월부터 5월까지 이미 공급된 단지는 9곳에서 7,636가구로 집계됐다. 이게 총 가구수고 이 중 일반분양 물량은 46.7%인 3,564가구다.

올해 공급 예정인 가구수(6만6,281가구)의 12% 가량이 공급됐고 아직 일반분양을 확정하지 못한 단지(5만8,645가구)가 대부분이다.
이들 단지가 후분양으로 얼마나 돌아서느냐에 따라 공급부족 문제가 터질 수 있는 것이다.

권일 부동산인포 리서치팀장“현재 서울에 신규 아파트가 공급되는 부분에 있어서 이미 서울 쪽은 수요가 많기 때문에 주택공급이 부족하다는 것을 전제로 하고 있습니다. 이런 상황에서 후분양이 확산된다라고 하게되면 정비사업의 의존도가 높은 서울 주택시장은 신규 아파트 공급이 줄어들 수밖에 없고 집값이 상승할 가능성이 높아질 수 있습니다.”라고 말했다.

반면 집값이 더 내릴 것이라고 내다보는 이유는...'거래량' 부족이다.
최근 서울 아파트값이 강남권 재건축 단지 위주로 반짝 회복세를 보이고 있지만, 이를 뒤따르는 추격 매수가 보이지 않는 상황이다.

실제 지난달 서울 아파트 거래량은 8,000여건을 기록했는데요. 이는 지난해 같은 기간보다 31% 감소한 수치다.올해 1~5월 누적 거래량도 같은 기간과 비교해 61% 줄었다.
이광수 미래에셋대우 수석연구위원“현재 거래량이 급감한 상황이기 때문에 단기적으로 한 주라든가 일시적인 거래변동, 가격변동으로 시장을 재단하기에는 힘들어 보이고요. 본격적으로 매도 물량이 증가하는 올해 하반기나 내년 초에는 가격 하락 폭이 커질 것으로 예상하고 있습니다.”라고 말했다.

정부도 일관적인 규제도 이어지고 있고 총선도 다가오고 하는데 궤도 수정을 할 수 있는 상황이다. 문재인 정부는 출범 직후부터 부동산 시장 안정 기조를 계속 이어오고 있다. 특히 무리하게 은행에서 돈을 빌려서 집 사는 길을 차단한 ‘대출 규제’가 여전히 강력하다.

집값이 더 오를 거라고 보는 쪽은 미국이 기준금리를 곧 내릴 것이고, 이에 따라 한국은행도 금리를 내리면서 부동산 시장에 돈이 더 흘러갈 것이라고 보고 있다. 하지만 애초에 돈 빌리는 게 쉽지 않아서 하반기 집값 상승을 이끌 결정적인 요소가 되진 않을 전망이다.
정부 의지도 확고하다. 최근 서울 집값이 꿈틀대자 더불어민주당과 청와대 쪽에서 연이어 “지금 상황을 예의주시하고 있다”란 메시지를 내놨다.

아울러 오늘 청와대 정책실장에서 물러난 김수현 실장이 내년 총선을 준비 중인 김현미 국토부 장관 후임으로 갈 것이란 전망도 정부 집값 안정 의지에 힘을 실어주는 대목이다.



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