생활경제
민간 분양가 상한제, 시장에 약 될까 독 될까?
박근범 기자 tigerpark999@naver.com
기사입력 : 2019-08-02 04:03:53
단기적으로 집값 억제 효과는 분명 

[타임뉴스=박근범기자] 분양가 상한제 확대 시행이 초읽기에 들어갔다. 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행 조건을 낮추는 방식이다. 늦어도 8월 중에는 해당 내용이 담긴 주택법 시행령 개정안을 입법예고할 것으로 보인다. 정부는 부동산시장에 몰리는 부동자금을 기업 투자 쪽에 돌리고 투기수요를 근절하기 위해서라도 가격 통제가 불가피하다는 생각이다.

정부·업계, 확대시행 앞두고 엇갈린 시각

업계 “수익 못내는 재건축사업 중단 

서울 신규 공급 줄어 풍선효과 올 것” 

정부 “3기 신도시로 수요 흡수” 반박 

지하철 연장 등 교통망 확충 공들여

반응은 엇갈린다. 가격 통제로 인해 공급이 줄어들고 이로 인한 서울 아파트 가격 상승이라는 풍선효과가 일어날 것이라는 주장과 3기 신도시 등 공급물량이 충분해 별다른 반작용은 없을 것이라는 반박이 부딪친다.


김현미 국토교통부 장관은 지난 6월 방송기자클럽 초청 토론회에서 “근본적으로 유동성 자금은 ‘주택’이 아니라 ‘산업’으로 가야 한다”고 말했다. 김 장관은 올해 상반기 벤처투자액이 지난해보다 16.3% 늘어난 현상에 “국토부로서는 안심”이라고 말하기도 했다. 

단순한 집값 상승 차단이 아니라 ‘국가 전체에 도움이 되지 않는다’는 정권 철학 차원에서 부동산 규제를 하고 있다는 의미다. 그 연장선상에서 분양가 상한제 카드가 나왔다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 1일 통화에서 “현 정부는 ‘주택은 자율로 맡기는 것이 아니다’고 확실하게 선을 그었다”고 말했다.


시장에서는 분양가 상한제 도입이 단기적으로 집값 상승을 억제하는 효과는 있을 것이라고 본다. 문제는 그 이후다. 정부가 직접 가격 통제에 나선 만큼 어떠한 형태로든지 시장 변화는 일어난다. 


일각에선 몇 년 뒤에 서울을 중심으로 아파트 수요가 공급을 추월해 가격이 상승하는 효과가 일어날 것이라고 주장한다. 서울에는 새 아파트를 지을 부지가 부족해 대부분 재건축·재개발에 의존하는데 분양가 상한제가 도입되면 재개발 조합들은 사업을 중단한다는 시각이다. 


김학렬 더 리서치그룹 소장은 “분양가 상한제는 (재건축 시장에서) 이익을 내지 못하게 하는 구조를 만든다”고 지적했다. 과거 분양가 상한제 도입 후인 2008년, 2009년에 서울 아파트 인허가 물량이 2만호 정도로 줄어들었던 것도 공급 축소 증거로 제시한다. 업계를 중심으로 이런 주장이 많다.


정부가 민간택지 아파트 분양가 상한제 도입을 예고하자 부동산 시장이 술렁거리고 있다. 사진은 지난 3월 서울 송파구에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴시스국토부에서는 인허가 물량 감소는 글로벌 금융위기 영향 때문이었다고 반박한다. 


금융위기에서 벗어난 2010년에는 5만1400호까지 늘어났기 때문이다. 국토부 관계자는 “‘이번에도 물량이 줄어들 것’이라는 주장은 별로 합리적인 추측은 아니라는 것이 저희의 이야기”라고 말했다. 민간 공급 축소 가능성까지 아예 부정하는 것은 아니다. 


다만 국토부는 3기 신도시 공급 등을 통해 공급 축소를 메울 수 있다고 본다. 수도권에 30만호까지 공급할 수 있는 신도시를 만들고 시내에 매년 1만호를 추가 공급해 수요를 맞출 수 있다는 생각이다.


이 구상대로 3기 신도시가 기존 수요를 맞출 수 있느냐가 결국 정부 정책이 먹혀들지를 좌우할 최대 변수라는 반응이다. 2기 신도시들은 위례나 판교신도시 정도를 제외하면 대부분 서울에서 먼 데다 교통망 구축도 제대로 이뤄지지 않아 큰 불편을 겪어야 했다. 


이후 집값을 결정하는 요소로 직주접근성(직장에서의 접근 거리)이 중요하게 떠올랐다. 국토부는 3기 신도시 발표 때 기존 지하철 연장이나 고양선 신설, 도로 확충 등 교통망 구성 조기 추진을 강조했다.늦어도 8월 중에는 해당 내용이 담긴 주택법 시행령 개정안을 입법예고할 것으로 보인다. 정부는 부동산시장에 몰리는 부동자금을 기업 투자 쪽에 돌리고 투기수요를 근절하기 위해서라도 가격 통제가 불가피하다는 생각이다.

반응은 엇갈린다. 가격 통제로 인해 공급이 줄어들고 이로 인한 서울 아파트 가격 상승이라는 풍선효과가 일어날 것이라는 주장과 3기 신도시 등 공급물량이 충분해 별다른 반작용은 없을 것이라는 반박이 부딪친다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 6월 방송기자클럽 초청 토론회에서 “근본적으로 유동성 자금은 ‘주택’이 아니라 ‘산업’으로 가야 한다”고 말했다. 김 장관은 올해 상반기 벤처투자액이 지난해보다 16.3% 늘어난 현상에 “국토부로서는 안심”이라고 말하기도 했다.

단순한 집값 상승 차단이 아니라 ‘국가 전체에 도움이 되지 않는다’는 정권 철학 차원에서 부동산 규제를 하고 있다는 의미다. 그 연장선상에서 분양가 상한제 카드가 나왔다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 1일 통화에서 “현 정부는 ‘주택은 자율로 맡기는 것이 아니다’고 확실하게 선을 그었다”고 말했다.

시장에서는 분양가 상한제 도입이 단기적으로 집값 상승을 억제하는 효과는 있을 것이라고 본다. 문제는 그 이후다. 정부가 직접 가격 통제에 나선 만큼 어떠한 형태로든지 시장 변화는 일어난다.

일각에선 몇 년 뒤에 서울을 중심으로 아파트 수요가 공급을 추월해 가격이 상승하는 효과가 일어날 것이라고 주장한다. 서울에는 새 아파트를 지을 부지가 부족해 대부분 재건축·재개발에 의존하는데 분양가 상한제가 도입되면 재개발 조합들은 사업을 중단한다는 시각이다.

김학렬 더 리서치그룹 소장은 “분양가 상한제는 (재건축 시장에서) 이익을 내지 못하게 하는 구조를 만든다”고 지적했다. 과거 분양가 상한제 도입 후인 2008년, 2009년에 서울 아파트 인허가 물량이 2만호 정도로 줄어들었던 것도 공급 축소 증거로 제시한다. 업계를 중심으로 이런 주장이 많다.

정부가 민간택지 아파트 분양가 상한제 도입을 예고하자 부동산 시장이 술렁거리고 있다. 사진은 지난 3월 서울 송파구에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴시스국토부에서는 인허가 물량 감소는 글로벌 금융위기 영향 때문이었다고 반박한다.

금융위기에서 벗어난 2010년에는 5만1400호까지 늘어났기 때문이다. 국토부 관계자는 “‘이번에도 물량이 줄어들 것’이라는 주장은 별로 합리적인 추측은 아니라는 것이 저희의 이야기”라고 말했다. 민간 공급 축소 가능성까지 아예 부정하는 것은 아니다.

다만 국토부는 3기 신도시 공급 등을 통해 공급 축소를 메울 수 있다고 본다. 수도권에 30만호까지 공급할 수 있는 신도시를 만들고 시내에 매년 1만호를 추가 공급해 수요를 맞출 수 있다는 생각이다.

이 구상대로 3기 신도시가 기존 수요를 맞출 수 있느냐가 결국 정부 정책이 먹혀들지를 좌우할 최대 변수라는 반응이다. 2기 신도시들은 위례나 판교신도시 정도를 제외하면 대부분 서울에서 먼 데다 교통망 구축도 제대로 이뤄지지 않아 큰 불편을 겪어야 했다.

이후 집값을 결정하는 요소로 직주접근성(직장에서의 접근 거리)이 중요하게 떠올랐다. 국토부는 3기 신도시 발표 때 기존 지하철 연장이나 고양선 신설, 도로 확충 등 교통망 구성 조기 추진을 강조했다.

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